Phát triển quỹ tín thác đầu tư bất động sản: Lối thoát cho bất động sản Trung Quốc?

Phát triển quỹ tín thác đầu tư bất động sản: Lối thoát cho bất động sản Trung Quốc?

Kinh nghiệm của Nhật Bản sau khủng hoảng bong bóng kinh tế cho thấy, khi nhà đầu tư giám sát sát sao các khoản đầu tư của mình, họ sẽ tạo ra một áp lực kỷ luật mạnh mẽ lên các công ty và thị trường, từ đó góp phần lành mạnh hóa hoạt động đầu tư.

CapitaLand Investment của Singapore chuẩn bị niêm yết một quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại Trung Quốc chuyên về các trung tâm mua sắm. (Nguồn: CapitaLand Investment)

Được Chính phủ khuyến khích, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) niêm yết đang phát triển mạnh mẽ tại Trung Quốc. Điều này gợi nhớ đến Nhật Bản sau thời kỳ bong bóng kinh tế, khi quỹ tín thác đầu tư bất động sản đã thúc đẩy một sự thay đổi trong tư duy đầu tư bất động sản, chuyển trọng tâm từ tăng giá sang lợi suất.

Trong một thông báo vào tháng 9, Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia của Trung Quốc đã thúc giục các chính quyền địa phương và doanh nghiệp nhà nước rằng: “Nếu quý vị có những tài sản tạo ra một mức thu nhập nhất định, hãy tiến hành chuẩn bị cho việc niêm yết”. Cơ quan này yêu cầu họ chủ động đưa bất động sản và cơ sở hạ tầng vào các quỹ tín thác đầu tư bất động sản, cũng như mở rộng danh sách tài sản đủ điều kiện. Thông báo cũng kêu gọi tích cực hỗ trợ các công ty tư nhân trong việc thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản.

Ông Wang Zihao tại China Chengxin International Credit Rating cho biết: “Mục tiêu là sử dụng nguồn vốn tư nhân cho các dự án quan trọng của quốc gia. Việc đa dạng hóa các quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể khơi dậy nhu cầu mới từ nhà đầu tư, thu hút thêm nhiều dòng tiền hơn”.

Thị trường quỹ tín thác đầu tư bất động sản đại chúng của Trung Quốc ra mắt vào năm 2021 với 9 quỹ. Tính đến ngày 17/09, đã có 74 quỹ được niêm yết tại Thượng Hải và Thâm Quyến, với tổng định giá khoảng 220 tỷ nhân dân tệ (tương đương 30.9 tỷ USD). Sắp tới, CapitaLand Investment của Singapore sẽ niêm yết quỹ tín thác đầu tư bất động sản đầu tiên từ một công ty nước ngoài, chuyên về các trung tâm mua sắm. Đợt chào bán ra công chúng của quỹ này đã ghi nhận lượng đăng ký vượt hơn 500 lần.

Không phải tài sản nào cũng có thể chuyển đổi thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản, bởi nhà đầu tư sẽ né tránh những tài sản thiếu lợi nhuận ổn định. Ví dụ, dù các trung tâm mua sắm hiện là mục tiêu phổ biến, nhiều nơi vẫn có tỷ lệ trống cao do hệ quả của việc đầu tư quá mức và sự chuyển dịch sang mua sắm trực tuyến.

Nhà đầu tư Trung Quốc ngày càng xem quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một kênh đầu tư mang lại lợi suất ổn định. Theo một nhà phân tích từ Viện Nghiên cứu NLI của Nhật Bản, lợi suất trung bình của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản đại chúng tại Trung Quốc đạt 6.37% vào cuối năm 2024, so với mức 5.15% ở Nhật Bản. Riêng các quỹ tín thác đầu tư bất động sản Trung Quốc tập trung vào năng lượng tái tạo còn có lợi suất lên tới 11.55%.

Các nhà phát triển đang bắt đầu lên kế hoạch cho các dự án với định hướng cuối cùng là bán lại cho một quỹ tín thác đầu tư bất động sản. China Resources Land có một quỹ tín thác đầu tư bất động sản bất động sản thương mại được định giá hơn 10 tỷ nhân dân tệ, cao hơn gần 30% so với giá trị tài sản của quỹ. Cổ phiếu của China Resources Land niêm yết tại Hồng Kông cũng đã tăng hơn 30% từ đầu năm đến nay.

Việc bán tài sản cho quỹ tín thác đầu tư bất động sản mang lại cho China Resources Land nguồn vốn để phát triển các dự án mới, đồng thời cho phép công ty duy trì dòng doanh thu ổn định từ việc quản lý các tài sản đó.

Các công ty cũng bị thu hút bởi mô hình ít tài sản này trong giai đoạn đầu của thị trường quỹ tín thác đầu tư bất động sản Nhật Bản, khi các quỹ này ra đời trong thời kỳ hậu bong bóng như một giải pháp để xử lý nợ xấu.

Tuy nhiên, tương tự như ở Nhật Bản, mô hình các công ty mẹ bán tài sản cho quỹ tín thác đầu tư bất động sản trực thuộc đang làm dấy lên lo ngại về xung đột lợi ích. Theo nhà phân tích của Viện Nghiên cứu NLI, thị trường quỹ tín thác đầu tư bất động sản tư nhân của Trung Quốc, ra mắt từ năm 2014, đã chứng kiến xu hướng giảm lợi suất cổ tức trên tất cả các loại tài sản. Đây là kịch bản lặp lại những gì đã thấy ở Nhật Bản, nơi chất lượng tài sản sụt giảm khi thị trường mở rộng.

Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản đại chúng không phải là giải pháp tức thời cho vấn đề nợ xấu của Trung Quốc.

Ông Naoki Tsukioka của Mizuho Research & Technologies ước tính Trung Quốc có 4.4 tỷ mét vuông bất động sản tồn kho vào cuối năm 2024. “Chỉ có 800 triệu mét vuông được bán trong năm 2024 và sẽ mất hơn 5 năm để giải quyết hết số này”, ông Tsukioka nói. “Các ưu tiên hàng đầu là xử lý hàng tồn kho và tái cấu trúc các nhà phát triển”.

Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra một “mô hình phát triển mới” cho nhà ở, trong đó khuyến khích việc cho thuê. Tuy nhiên, ngay cả khi các căn hộ chưa hoàn thiện được chuyển đổi thành bất động sản cho thuê, thị trường quỹ tín thác đầu tư bất động sản tư nhân trị giá 30 tỷ USD cũng khó lòng hấp thụ hết. Hơn nữa, không rõ liệu chúng có thể mang lại mức lợi suất mà nhà đầu tư kỳ vọng hay không.

Các vấn đề không chỉ dừng lại ở nhà ở. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), các chính quyền địa phương đã tích lũy 66 ngàn tỷ nhân dân tệ nợ ngầm tính đến cuối năm 2023, trong bối cảnh đầu tư quá mức vào cơ sở hạ tầng. Chỉ một phần trong số cơ sở hạ tầng này có thể được chuyển đổi sang mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản vẫn mở ra một kênh mới để dẫn vốn vào các lĩnh vực này.

“Không có nhà đầu tư nào mua bất động sản Nhật Bản vào đầu những năm 2000”, ông Mikio Namiki, người phụ trách mảng quỹ tín thác đầu tư bất động sản Nhật Bản tại Okasan Securities, cho biết. “Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản đã đóng vai trò quan trọng trong việc này bằng cách cải thiện tính minh bạch của thị trường và thu hút dòng tiền từ nước ngoài”.

Quốc An (Theo Nikkei Asia)