Khoản vay rủi ro từ thời kỳ bong bóng nhà đất 2008 đang quay trở lại

Khoản vay rủi ro từ thời kỳ bong bóng nhà đất 2008 đang quay trở lại

Trong bối cảnh thị trường nhà ở Mỹ trở nên ngày càng khó tiếp cận về mặt tài chính, một loại khoản vay từng gắn liền với cuộc khủng hoảng nhà đất 2008 đang quay trở lại: Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM).

Theo số liệu từ Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA), khoảng 10% đơn đăng ký mua nhà trong tuần kết thúc ngày 3/10 đã sử dụng ARM – tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2023. Con số này tăng đáng kể so với mức chưa đến 3% vào đầu năm 2021, thời điểm lãi suất thế chấp ở mức thấp lịch sử.

Sự gia tăng này phản ánh tình trạng khó khăn của người mua nhà khi phải đối mặt với giá nhà đã tăng hơn 50% kể từ năm 2019, cộng thêm chi phí bảo hiểm nhà ở và thuế tài sản ngày càng cao ở nhiều nơi trên cả nước.

Lợi thế chính của ARM là lãi suất ban đầu thấp hơn. Theo công ty công nghệ thế chấp Optimal Blue, lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm trong 5 ngày kết thúc vào ngày 29/10 là 6.15%, trong khi ARM 5 năm và 7 năm chỉ ở mức 5.46%.

“Chúng tôi thấy ngày càng nhiều người vay cố gắng có được lãi suất trong khoảng 5% để giúp các khoản thanh toán hàng tháng trở nên dễ chịu hơn”, Scott Bridges, Giám đốc điều hành của Pennymac phụ trách mảng cho vay tiêu dùng, cho biết. “Thông thường với khoản vay ARM, đó là một trong những cách hiếm hoi để đạt được mức đó”.

Tuy nhiên, ARM cũng đi kèm với rủi ro đáng kể. Sau một thời gian cố định ban đầu, thường từ 3 đến 10 năm, lãi suất sẽ được điều chỉnh lại. Nếu lãi suất thị trường tăng trong thời gian đó, người vay có thể phải đối mặt với khoản thanh toán hàng tháng cao hơn đáng kể. Ngoài ra, những người muốn tái cấp vốn khi lãi suất giảm có thể không đủ điều kiện nếu tình hình tài chính của họ thay đổi, chẳng hạn như mất việc làm.

Phần lớn người mua nhà hiện nay đang đặt cược rằng lãi suất thế chấp sẽ giảm trong những năm tới, cho phép họ tái cấp vốn sang khoản vay lãi suất cố định trước khi thời hạn cố định của ARM hết hạn.

Kyle và Audrey Everett là một trong những người mua nhà như vậy. Họ đã mua một căn nhà phố ở Washington, D.C. vào tháng 5 với ARM 7 năm ở mức 5.25%, thay vì khoản vay thế chấp cố định với lãi suất 5.875%.

“Đối với chúng tôi, việc chọn mức 5.25% là điều hiển nhiên”, Kyle Everett chia sẻ. “Hy vọng lãi suất sẽ giảm để chúng tôi có thể tái cấp vốn thành một khoản vay thế chấp lãi suất cố định dưới 5.875%”.

Kyle và Audrey Everett đã chọn khoản vay lãi suất điều chỉnh thay vì khoản vay thế chấp cố định

Xu hướng này được thúc đẩy thêm bởi việc Fed cắt giảm lãi suất ngắn hạn vào tuần trước. Lãi suất thế chấp có thể tiếp tục giảm nếu Fed duy trì chính sách nới lỏng tiền tệ, mặc dù các quyết định của Fed gần đây đã trở nên phức tạp do Chính phủ đóng cửa và thiếu các báo cáo dữ liệu kinh tế.

Sự gia tăng của các khoản vay ARM gợi nhớ đến thời kỳ 2004-2005, khi khoảng 1/3 tất cả các đơn đăng ký thế chấp có lãi suất điều chỉnh. Thời điểm đó, nhiều người mua hào hứng với lãi suất ban đầu thấp nhưng sau đó không thể trả nổi khoản vay khi lãi suất tăng. Hàng triệu chủ nhà đã phải đối mặt với tịch thu tài sản sau khi thị trường nhà ở sụp đổ, một phần do việc thiết lập lại các khoản vay ARM.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng tình huống tương tự khó có thể lặp lại. Các khoản vay ARM ngày nay ít rủi ro hơn nhờ tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ hơn và có giới hạn về mức điều chỉnh lãi suất.

“Mọi người thực sự muốn quay trở lại thị trường nhà ở”, Rick Palacios Jr., Giám đốc nghiên cứu tại John Burns Research & Consulting (JBREC), nhận định. “Họ chỉ đang chờ đợi một giải pháp hợp lý về mặt tài chính”.

Theo khảo sát của JBREC vào tháng 9, hơn một nửa chủ nhà và người thuê nhà cho biết họ sẽ cân nhắc ARM nếu nó cung cấp lãi suất ban đầu thấp hơn so với khoản vay thế chấp lãi suất cố định. Chỉ khoảng 1/3 số người được hỏi cho biết họ sẽ cảm thấy không thoải mái với lựa chọn này.

Các công ty xây dựng nhà ở cũng đang góp phần vào xu hướng này. Theo khảo sát tháng 10 của JBREC, trung bình 14% khách hàng của các nhà xây dựng trong tháng trước đã sử dụng các khoản vay ARM. Các công ty xây dựng lớn như D.R. Horton và Century Communities đều ghi nhận sự gia tăng trong việc sử dụng các khoản vay ARM trong các báo cáo lợi nhuận gần đây.

Một ví dụ điển hình khác là Max Lynch và Morgan Mendoza, họ đã mua một ngôi nhà bốn phòng ngủ ở Grayslake, Illinois vào mùa hè này với giá 750,000 USD sau hơn một năm tìm kiếm. Lựa chọn khoản vay ARM 7 năm đã giúp họ tiết kiệm hàng trăm USD mỗi tháng so với khoản vay lãi suất cố định.

“Quyết định này dựa trên kỳ vọng rằng Fed sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất trong vài năm tới và khoản vay ARM giúp chúng tôi có thể chi trả được ngay bây giờ với mức thanh toán hàng tháng thấp hơn”, ông Lynch giải thích.

Vũ Hạo (Theo WSJ)