Bất động sản Trung Quốc: Vì sao 5 năm khủng hoảng vẫn chưa thấy đáy?

Bất động sản Trung Quốc: Vì sao 5 năm khủng hoảng vẫn chưa thấy đáy?

Thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào năm thứ 5 của cuộc khủng hoảng và giá nhà vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi do lượng tồn kho quá lớn.

Doanh số của 100 nhà phát triển hàng đầu giảm 36% trong tháng 11 so với cùng kỳ, dù đã cải thiện từ mức sụt 42% của tháng 10, theo China Real Estate Information Corp. Tính chung 11 tháng đầu năm, doanh số bán nhà thu hẹp 19% so với cùng kỳ.

“Dữ liệu bất động sản đang xấu đi thực sự và đáng lo ngại”, bà Hui Shan, Chuyên gia kinh tế trưởng Trung Quốc tại Goldman Sachs nhận định, cho rằng khả năng có thêm gói kích thích mới đã tăng lên.

China Index Academy cũng cho biết giá nhà đã qua sử dụng tại 100 thành phố khảo sát giảm 7.95% trong tháng 11, sâu hơn tháng trước do nguồn cung rao bán nhiều và tâm lý người mua ảm đạm. Morgan Stanley ước tính doanh số trung bình của 25 nhà phát triển lớn giảm 42% so với cùng kỳ, với tình trạng trì trệ này có thể kéo dài đến mùa xuân năm tới.

Mục tiêu “ngăn chặn sự suy giảm của thị trường nhà ở” mà Bắc Kinh đề ra từ tháng 9 năm ngoái đang trở nên “ngày càng khó khả thi”, nhà phân tích William Wu từ Daiwa Capital Market nhận định. Ông chỉ ra ngành đang bước vào “tình trạng hỗn loạn mới” trong quý 4 với tốc độ giảm giá gia tăng và “sự trở lại của những vụ vỡ nợ nghiêm trọng”

Vanke – biểu tượng ngành bất động sản gặp khó

Tình hình trở nên nghiêm trọng hơn khi China Vanke – từng được coi là một trong những nhà phát triển lành mạnh nhất – phải xin hoãn trái phiếu đáo hạn 15/12 thêm một năm, làm dấy lên lo ngại mới về thanh khoản của cả ngành.

China Vanke chỉ mới tránh được rủi ro vỡ nợ nhờ hỗ trợ tài chính từ cổ đông Nhà nước Shenzhen Metro. Tuy nhiên, vào đầu tháng 11, Shenzhen Metro yêu cầu thế chấp tài sản cho khoản vay 20 tỷ Nhân dân tệ trước đây không có bảo đảm, khiến giá trái phiếu Vanke lao xuống mức thấp kỷ lục.

“Động thái này cho thấy khủng hoảng thanh khoản có thể dẫn đến tái cấu trúc toàn diện”, bà Cathy Lu từ Octus nhận định, dù cho rằng làn sóng vỡ nợ theo sau Vanke vẫn khó xảy ra.

S&P Global đã hạ xếp hạng Vanke từ “CCC” xuống “CCC-” do nguy cơ “tái cấu trúc gặp nhiều khó khăn” trong 6 tháng tới. Trái phiếu Vanke tiếp tục mất giá trong ngày 02/12, nhiều trái phiếu Nhân dân tệ của công ty đã giảm hơn 20%, buộc Sở giao dịch Shenzhen tạm ngừng giao dịch.

Mặc dù Chính phủ đã bơm 300 tỷ Nhân dân tệ vào tháng 5/2024 để các doanh nghiệp Nhà nước mua nhà tồn kho, con số này vẫn chưa đủ để cứu vãn ngành bất động sản.

Tồn kho nhà chưa bán được vào cuối tháng 8/2025 lên tới 762 triệu m2, tăng từ 753 triệu m2 cuối năm 2024. S&P Global kỳ vọng giải phóng tồn kho sẽ là ưu tiên chính sách hàng đầu.

Economist Intelligence Unit dự báo nếu chính sách thắt chặt nguồn cung đất hiệu quả, giá nhà có thể chạm đáy sớm nhất nửa đầu 2027. Tỷ lệ vòng quay tồn kho đã giảm từ đỉnh 25.9 tháng (tháng 4/2025) và cần thêm khoảng một năm rưỡi để về mức lành mạnh 12-18 tháng.

Nhiều nhà kinh tế kỳ vọng Trung Quốc sẽ đưa ra các biện pháp nới lỏng chính sách bổ sung để ngăn chặn suy thoái trong lĩnh vực từ lâu là động cơ quan trọng của nền kinh tế. Tình trạng giá giảm và doanh số thấp đang tạo ra “vòng phản hồi tiêu cực” khi các nhà phát triển thiếu tiền buộc ngân hàng giải chấp nhiều bất động sản.

Bà Shan từ Goldman Sachs cảnh báo đây chính là loại vòng luẩn quẩn mà các nhà hoạch định chính sách cần cắt đứt. Morgan Stanley đề xuất Bắc Kinh có thể áp dụng “trợ cấp lãi suất” để giảm chi phí vay mua nhà mà không làm tổn hại ngân hàng, ổn định giá nhà và tạo thời gian cho sự phục hồi từ nhu cầu.

Ngân hàng này ước tính việc cắt giảm 1 điểm phần trăm lãi suất thế chấp trong quý 2/2026 có thể thúc đẩy doanh số nhà mới và giúp giá tìm thấy đáy ở các thành phố lớn, đồng thời giảm áp lực giảm phát trong năm tới.

Cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đã kéo dài năm thứ 5 mà vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục rõ rệt, đặt ra thách thức lớn cho các nhà hoạch định chính sách trong việc tìm ra giải pháp hiệu quả để cứu vãn một trong những trụ cột quan trọng nhất của nền kinh tế.

Vũ Hạo