Bất động sản Trung Quốc sẽ giảm mạnh hơn dự báo trong năm nay?

Bất động sản Trung Quốc sẽ giảm mạnh hơn dự báo trong năm nay?

S&P Global Ratings đã hạ dự báo đối với doanh số bất động sản của Trung Quốc trong năm nay, chỉ chưa đầy hai tháng bước sang năm 2026.

Trong báo cáo công bố ngày 08/02, tổ chức này cho biết doanh số bán bất động sản sơ cấp nhiều khả năng sẽ giảm 10%-14% trong năm nay, xấu hơn đáng kể so với dự báo giảm 5%-8% mà S&P đưa ra hồi tháng 10.

“Đây là đợt suy thoái đã ăn sâu đến mức chỉ có Chính phủ mới đủ khả năng hấp thụ lượng hàng tồn kho dư thừa”, các nhà phân tích viết trong báo cáo. Họ cho rằng Nhà nước có thể mua thêm lượng bất động sản chưa bán được để phát triển nhà ở giá rẻ, song cho đến nay các nỗ lực này vẫn mang tính rời rạc.

Thị trường bất động sản Trung Quốc, từng chiếm hơn 1/4 quy mô nền kinh tế, chứng kiến doanh số bán hàng năm giảm một nửa chỉ trong vòng bốn năm. Việc Bắc Kinh siết chặt các doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc quá mức vào nợ đã châm ngòi cho đà lao dốc ban đầu, trong khi nhu cầu mua nhà của người tiêu dùng đến nay vẫn chưa phục hồi.

Các nhà kinh tế từ lâu đã cảnh báo về tình trạng xây dựng quá mức trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Tuy nhiên, theo S&P, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì hoạt động xây dựng bất chấp doanh số sụt giảm, dẫn đến năm thứ 6 liên tiếp lượng nhà ở mới hoàn thiện nhưng chưa bán được.

“Lượng cung nhà ở sơ cấp dư thừa tại Trung Quốc đang khiến quá trình phục hồi của thị trường bất động sản trở nên xa vời”, các nhà phân tích của S&P nhận định, đồng thời cho biết tình trạng dư cung này sẽ gây áp lực khiến giá nhà tiếp tục giảm thêm 2%-4% trong năm nay, sau khi đã giảm với mức tương tự vào năm ngoái.

“Giá nhà giảm làm xói mòn niềm tin của người mua”, trích từ báo cáo của S&P. “Đây là một vòng luẩn quẩn không dễ thoát ra”.

Theo S&P, điều đặc biệt đáng lo ngại là đà giảm giá tại các thành phố lớn nhất Trung Quốc đã trở nên nghiêm trọng hơn trong quý IV năm ngoái. “Trước đây chúng tôi từng xem các thị trường này là tương đối lành mạnh và có khả năng trở thành điểm khởi đầu cho sự phục hồi bất động sản trên phạm vi toàn quốc,” báo cáo cho biết.

Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến đều ghi nhận giá nhà giảm ít nhất 3% trong năm ngoái. Trong khi đó, Thượng Hải là thành phố lớn duy nhất báo cáo giá nhà tăng, tăng 5.7% trong năm 2025 so với năm 2024.

Đà suy thoái bất động sản tại Trung Quốc tiếp tục trầm trọng hơn trong suốt năm 2025.

Hồi tháng 5, S&P từng dự báo doanh số bán nhà mới sẽ giảm 3%, nhưng đến tháng 10 đã điều chỉnh dự báo này lên mức giảm 8%. Thực tế, doanh số đã giảm tới 12.6%, xuống còn 8.4 ngàn tỷ Nhân dân tệ (1.21 ngàn tỷ USD) – chưa bằng một nửa mức doanh số hằng năm 18.2 ngàn tỷ Nhân dân tệ ghi nhận vào năm 2021.

Diễn biến này đang gia tăng áp lực lên các doanh nghiệp phát triển bất động sản vốn đã gặp nhiều khó khăn tại Trung Quốc.

Theo các nhà phân tích, nếu doanh số bán nhà trong năm nay và năm tới thấp hơn kịch bản cơ sở của S&P tới 10 điểm phần trăm, bốn trong số 10 doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc được tổ chức này xếp hạng tín nhiệm có thể đối mặt với áp lực bị hạ bậc.

Con số này không bao gồm China Vanke – từng là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc – doanh nghiệp đã đề nghị trì hoãn thanh toán một phần nợ vào cuối năm ngoái.

Cho đến nay, giới chức Trung Quốc vẫn chưa công bố các biện pháp hỗ trợ mới đáng kể dành cho lĩnh vực bất động sản, thay vào đó ưu tiên tăng cường các nỗ lực phát triển công nghệ cao.

Tháng trước, công ty nghiên cứu Rhodium Group có trụ sở tại Mỹ cho biết chiến lược đẩy mạnh các ngành công nghệ cao của Trung Quốc là chưa đủ lớn để bù đắp cho sự suy thoái của thị trường bất động sản, khiến nền kinh tế nước này phụ thuộc nhiều hơn vào xuất khẩu để tăng trưởng và dễ bị tổn thương hơn trước các căng thẳng thương mại.

Các nhà hoạch định chính sách hàng đầu của Trung Quốc dự kiến sẽ công bố các mục tiêu kinh tế cho năm nay tại kỳ họp quốc hội vào tháng tới.

Vương Đông