Người giàu nhất Philippines gây tranh cãi vì thổi giá đất lên 25,000%

Người giàu nhất Philippines gây tranh cãi vì thổi giá đất lên 25,000%

Giới tài chính Manila xôn xao sau khi tỷ phú Manuel Villar công bố giá trị khu đất đã tăng vọt lên 23.3 tỷ USD, từ mức chỉ 93 triệu USD.

Khu đất này là một phần của dự án mà vị tỷ phú gọi là Villar City, một kế hoạch đầy tham vọng nhằm biến một cụm thành phố, với diện tích gần bằng một nửa Manhattan, thành “trung tâm mới” của thủ đô Manila. Ảnh: BLOOMBERG

Nhìn vào khu đất rộng lớn gần như bỏ trống ở ngoại ô Manila, không có gì cho thấy nó đã tạo ra một khối tài sản khổng lồ chỉ sau một đêm, hay một khoản bút toán giảm giá trị đáng kinh ngạc.

Nhưng đó chính là những gì đã xảy ra sau khi Manuel Villar, người giàu nhất Philippines, chuyển khu đất từ một công ty trong tập đoàn của mình sang một công ty khác và tuyên bố giá trị của nó đã tăng vọt lên 23.3 tỷ USD, từ mức chỉ 93 triệu USD.

Mức tăng giá phi mã này, được công ty niêm yết Golden MV Holdings của ông Villar công bố vào tháng 3, đã khiến giới tài chính Manila bối rối. Kiểm toán viên đã từ chối đưa ra ý kiến xác nhận, cơ quan quản lý phải tạm ngừng giao dịch cổ phiếu và mở một cuộc điều tra. Cuối cùng, Golden MV đã đồng ý bút toán giảm 99% giá trị khu đất.

Ông Miguel Angel Minutti-Meza, Trưởng khoa Kế toán tại Trường Kinh doanh Herbert thuộc Đại học Miami, cho biết: “Việc chuyển lợi nhuận giữa các công ty có liên quan là hoàn toàn được phép”. Nhưng “không rõ tại sao giao dịch này lại được thực hiện và điều này đặt ra một số câu hỏi”.

Năm tháng đã trôi qua, cổ phiếu này vẫn chưa được giao dịch trở lại. Các cơ quan quản lý cho biết Golden MV trước tiên phải nộp báo cáo tài chính đã được kiểm toán, bao gồm cả giá trị khu đất. Công ty khẳng định việc kiểm toán đang được tiến hành và họ không vi phạm bất kỳ quy tắc nào, nhưng điều này lại khiến các nhà đầu tư phải phỏng đoán về các con số.

Sự việc này đã làm dấy lên sự giám sát mới đối với đế chế kinh doanh đã đưa Villar từ khu ổ chuột vươn lên hàng ngũ tinh hoa của đất nước, với khối tài sản được Chỉ số Tỷ phú Bloomberg định giá ở mức 22.9 tỷ USD.

Golden MV, một công ty chuyên phát triển nghĩa trang, công viên tưởng niệm và nhà ở giá rẻ với doanh thu hàng năm chưa đến 100 triệu USD, đang được giao dịch với hệ số P/E hơn 1,000 lần trên sàn chứng khoán Philippines. Ông Villar và các bên liên quan kiểm soát 89% lượng cổ phiếu đang lưu hành.

Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC) Philippines đã phạt công ty cùng các giám đốc và quản lý cấp cao vì không nộp báo cáo tài chính đúng hạn, đồng thời cho biết vẫn đang xem xét khả năng khởi tố hình sự. Golden MV đã kháng cáo quyết định này.

Tuần trước, sau khi nhận được câu hỏi từ Bloomberg News, đại diện của Villar đã tổ chức một chuyến tham quan khu đất. Năm ngoái, Golden MV cho biết khu đất này nằm ở trung tâm Villar City, dự án bất động sản biểu tượng của vị tỷ phú được khởi động hai năm trước, và nó sẽ đóng vai trò trung tâm trong toàn bộ dự án.

Golden MV, đang trong quá trình đổi tên thành Villar Land, đã từ chối trả lời các câu hỏi của Bloomberg về thương vụ này. Trong các hồ sơ gần đây, công ty cho biết khoản lợi nhuận đã được ghi nhận và công bố một cách trung thực, và chính “quá trình xem xét kéo dài của kiểm toán viên bên ngoài” đã làm trì hoãn việc nộp báo cáo tài chính, chứ không phải do sự sơ suất hay thiếu sót của ban giám đốc hoặc các cán bộ quản lý.

Villar City

Phía trước khách sạn Brittany ở rìa phía nam Manila là một bức tranh toàn cảnh về những khu đất hoang sơ với một vài con đường và các khu dân cư đang dần hình thành. Đây là một phần của khu đất rộng 366 hecta, tâm điểm của thương vụ tăng giá khổng lồ và sau đó là bút toán giảm giá trị.

Khu đất này là một phần của dự án mà vị tỷ phú gọi là Villar City, một kế hoạch đầy tham vọng nhằm biến một cụm thành phố, với diện tích gần bằng một nửa Manhattan, thành “trung tâm mới” của thủ đô. Kế hoạch này bao gồm một trường đại học, các trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng và đủ nhà ở để tăng dân số từ khoảng hai triệu người hiện nay lên chín triệu người.

Đây được xem là dự án đỉnh cao trong sự nghiệp của Villar, một sự nghiệp chủ yếu được xây dựng trên lĩnh vực bất động sản.

Sinh ra ở Tondo, một khu phố gần cảng thành phố, Villar đã phải bán cá và tôm ở chợ địa phương để trang trải học phí. Sau khi tốt nghiệp MBA tại Đại học Philippines, ông đã mua xe tải để chở cát sỏi cho các công trường xây dựng và sau đó chuyển sang lĩnh vực xây dựng nhà ở.

Ông thành lập Golden MV vào năm 1982 và phát triển công ty này thành một trong những chuỗi nghĩa trang và công viên tưởng niệm lớn nhất Philippines, một ngành kinh doanh quan trọng ở quốc gia Công giáo này. Ông cũng phát triển mảng nhà ở giá rẻ và sau đó mở rộng sang lĩnh vực ngân hàng, cửa hàng bách hóa và siêu thị.

Vào ngày 30/09/2024, Golden MV đã chi 93 triệu USD để mua lại ba công ty tư nhân do Villar kiểm soát. Mỗi công ty này nắm giữ một phần khu đất. Các hồ sơ cho thấy mức giá này phản ánh giá trị sổ sách của các công ty – tức tài sản trừ đi nợ phải trả.

Sáu tháng sau, Golden MV công bố bản xem trước kết quả kinh doanh hàng năm. Báo cáo này bao gồm giá trị khu đất được định giá theo phương pháp “giá trị hợp lý”, cho thấy giá trị đã tăng vọt 25,000% lên 23.3 tỷ USD. Công ty đã ghi nhận đây là một khoản lãi một lần, nâng lợi nhuận ròng năm 2024 lên 17.2 tỷ USD, một con số kỷ lục đối với Philippines và vượt qua cả những gã khổng lồ toàn cầu như Goldman Sachs và Morgan Stanley.

Giá trị hợp lý

Ông Minutti-Meza của Đại học Miami cho biết, việc các công ty định giá khu đất mới mua lại theo phương pháp giá trị hợp lý là thông lệ. Ông nói, sự chênh lệch giữa giá trị đó và giá trị sổ sách có thể rất lớn, nhưng con số này phải dựa trên các mô hình và kỹ thuật định giá được kiểm toán viên bên ngoài xác minh.

“Tôi không biết tại sao, hay ai đã tư vấn cho họ”, ông Wilson Tan, Chủ tịch Hội đồng Tiêu chuẩn Báo cáo Tài chính và Bền vững Philippines, nói về khoản lãi trên giấy tờ mà Golden MV ghi nhận. Ông cho biết, từ góc độ kỹ thuật kế toán, khoản lãi này có thể hợp lý, “nhưng từ góc độ kinh doanh thì sao”?

Hồ sơ cho thấy công ty định giá tài sản EValue Phils đã hỗ trợ Golden MV thẩm định khu đất. Nhưng kiểm toán viên của Golden MV, một công ty thành viên của Grant Thornton International, đã không chấp thuận kết quả này. EValue từ chối bình luận, trong khi kiểm toán viên không trả lời yêu cầu bình luận.

Cuộc kiểm toán kéo dài khiến Golden MV không thể nộp báo cáo kết quả kinh doanh năm 2024 và quý 1, quý 2 năm 2025. Theo một hồ sơ pháp lý, công ty cuối cùng đã đồng ý định giá các thực thể nắm giữ khu đất theo giá gốc, đưa tổng giá trị xuống còn 148 triệu USD.

Điều này càng làm dấy lên nhiều câu hỏi. Tại sao một tỷ phú đã hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhiều thập kỷ lại ghi nhận một khoản lợi nhuận khổng lồ rồi sau đó đảo ngược quyết định?

Một số nhà phân tích cho rằng đây có thể là một động thái hợp lý nếu Villar đang tìm cách phát hành, bán hoặc cầm cố cổ phiếu, hoặc tăng tài sản của Golden MV để đáp ứng các điều khoản cho vay. Nhưng cổ phiếu đã giảm sau khi thông tin về khoản lãi được công bố, và các nhà phân tích cho rằng các ngân hàng sẽ không dễ dàng chấp nhận mức tăng giá này của tài sản theo giá trị danh nghĩa.

Bà Sheila Lobien, người sáng lập và Giám đốc điều hành của công ty tư vấn bất động sản Lobien Realty Group ở Manila, cho biết dù lý do là gì, mức giá trị điều chỉnh lại là 148 triệu USD thực tế hơn khi xem xét điều kiện thị trường và tiềm năng của khu vực. Bà nói: “Việc thực thi sẽ quan trọng hơn các con số định giá trên tiêu đề”.

Golden MV vẫn chưa làm hài lòng cả kiểm toán viên lẫn SEC. Vào tháng 8, cơ quan quản lý cho biết việc công ty công bố báo cáo tài chính chưa được kiểm toán cho thấy “sự coi thường rõ ràng đối với các nghĩa vụ pháp lý của mình” và đã áp dụng khoản phạt một lần 400,000 USD cùng một khoản phí nhỏ hơn cộng dồn hàng ngày cho đến khi công ty nộp báo cáo đã được kiểm toán.

Đơn kháng cáo của Golden MV vẫn đang chờ xử lý. Công ty chưa cho biết khi nào dự kiến sẽ nộp báo cáo của mình.

“Về cơ bản, họ đang nói rằng họ không thể bị phạt vì đã hành động một cách trung thực do phải giải quyết vấn đề với kiểm toán viên bên ngoài”, Chủ tịch SEC Francis Lim cho biết. “Nếu bạn bắt đầu bẻ cong các quy tắc vì những người có quyền lực liên quan, thì sự toàn vẹn của thị trường chúng ta sẽ mãi mãi là một giấc mơ”.

Quốc An