Giấc mơ mua nhà tan vỡ, tầng lớp trung lưu Đông Nam Á đang bị “đẩy ra rìa”

Giấc mơ mua nhà tan vỡ, tầng lớp trung lưu Đông Nam Á đang bị “đẩy ra rìa”

Khi gần 40 tuổi, Hafiz Sujang nhìn lại cuộc sống của mình – một gia đình hạnh phúc, công việc ổn định với tư cách chuyên viên tư vấn IT tại thành phố lớn nhất Malaysia – và nhận ra chỉ thiếu một thứ: Ngôi nhà của riêng mình.

Nhưng khi bước chân vào thị trường bất động sản Kuala Lumpur, giấc mơ thoát khỏi cuộc sống thuê nhà bất tận nhanh chóng tan biến.

“Hầu hết căn hộ tôi xem đều nhỏ và chất lượng hoàn thiện có vẻ rất ‘tiết kiệm ngân sách'”, Hafiz chia sẻ với This Week in Asia về cuộc tìm kiếm bất động sản vô vọng của mình.

Với đủ tiền tiết kiệm cho khoản trả trước căn hộ 750,000 Ringgit (178,000 USD), Hafiz mong muốn tìm ngôi nhà giá hợp lý, vị trí tốt cho gia đình, vấn đề chỉ là kiên nhẫn.

Thay vào đó, ông khám phá ra thành phố nơi không gian khan hiếm và giá trị đồng tiền gần như biến mất, đặc biệt với tầng lớp trung lưu đang chịu áp lực lớn ở Đông Nam Á. “Mọi thứ đang trở nên vô lý”, ông nói. “Bạn trả 700,000 Ringgit mà vẫn phải tranh chỗ đậu xe”.

Mô thức cũ không còn phù hợp

Đối với Hafiz cũng như hàng triệu người khác trong khu vực, mô thức cũ “làm việc chăm chỉ để có nhà” dường như không còn đúng nữa.

Giá nhà tăng vọt chỉ là một phần vấn đề. Trên khắp Đông Nam Á, những lo ngại kinh tế rộng lớn hơn khiến nhiều người tránh xa rủi ro và căng thẳng của việc vay nợ, khi lương đình trệ và nguy cơ mất việc làm.

Trong khi các cần cẩu vẫn rải rác trên đường chân trời Bangkok, TP.HCM, Jakarta và Singapore, tầng lớp trung lưu ngày càng cảm thấy bị bao vây bởi chi phí tăng, thuế quan và nỗi lo cắt giảm việc làm. Nhiều người đang điều chỉnh không chỉ chi tiêu mà cả tầm nhìn về cuộc sống đô thị.

Các đại lý bất động sản tại nhiều thành phố lớn cho biết họ đang bán ít nhà mới hơn, ngay cả khi giá những căn được mua tiếp tục tăng trong thị trường ngày càng nghiêng về phía người giàu.

“Điều này sẽ có chi phí xã hội và làm suy yếu tính bền vững tăng trưởng kinh tế”, Mohd Afzanizam Abdul Rashid, Chuyên gia kinh tế trưởng Bank Muamalat cảnh báo.

Công trình xây dựng ở Jakarta vào năm ngoái. Những cần cẩu vẫn xuất hiện dày đặc trên đường chân trời của các thủ đô Đông Nam Á – nhưng với nhiều người, những ngôi nhà mơ ước mà chúng hứa hẹn ngày càng trở nên xa vời. Ảnh: AFP

Ông nhận định sự thay đổi khát vọng sở hữu nhà là triệu chứng của vấn đề sâu xa hơn: Tiêu dùng chậm lại, ngân hàng phát hành ít khoản vay hơn và người bình thường đấu tranh tìm chỗ đứng trong nền kinh tế có nguy cơ đình trệ.

Đối với tầng lớp trung lưu đô thị, cơ hội mua nhà đang biến mất. Các nhà phát triển hiện dựa vào người giàu, những người có sở thích với nhà ở sang trọng đã đẩy giá đất lên cao tại các thành phố hấp dẫn nhất Đông Nam Á.

Tại Kuala Lumpur, tổng giá trị bán bất động sản dân cư tăng 3.2% lên 2.9 tỷ Ringgit (688 triệu USD) trong quý 1/2025. Trong đó có một dinh thự tư nhân 14.5 triệu Ringgit (3.4 triệu USD) do chuỗi khách sạn Four Seasons quản lý.

Tuy nhiên, số lượng bất động sản được bán lại giảm 8.7% – bằng chứng cho thấy giá bán đang cao hơn. Báo cáo Knight Frank Malaysia cho biết đang có xu hướng chuyển sang “mua bất động sản giá trị cao”, nghĩa là những người lương trung bình bị đẩy ra khỏi thị trường hoàn toàn.

Tại Kuala Lumpur, nhu cầu cao đối với các bất động sản hạng sang đang làm lệch cán cân của thị trường nhà ở. Ảnh: AFP

Thu nhập bình quân đầu người Malaysia chỉ hơn 131,000 Ringgit, nhưng nhiều người khó tiết kiệm cho khoản trả trước với mức lương trung bình 7,700 Ringgit/tháng (1,800 USD).

Bức tranh tương tự đang diễn ra ở Việt Nam. Tại Hà Nội, giá chung cư tăng vọt 87% trong 6 năm, trong khi TP.HCM có giá trung bình 2,900 USD/m². Số giao dịch căn hộ thực tế tại Hà Nội giảm 27% trong quý 2 khi người mua “choáng” trước mức giá, theo CBRE.

Nghiên cứu năm 2020 của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), WHO và Đại học Quốc gia Singapore cho thấy giá nhà ở châu Á đang phát triển đã quá đắt trong nhiều năm. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập trung bình tại 211 thành phố ở 27 nước châu Á vượt 12.5 lần – có nghĩa gia đình trung bình phải dành toàn bộ thu nhập hơn 12..5 năm mới đủ tiền mua nhà.

Tình trạng “nhà đắt so với lương” nghiêm trọng nhất được ghi nhận tại Jakarta (18.7 lần), Bangkok (13.8 lần) và Manila (11.8 lần).

Một chuyến tàu chạy ngang qua các tòa nhà thương mại và nhà ở tại Kuala Lumpur vào tháng trước. Hiện nay, khoảng 75% người Malaysia sở hữu nhà riêng. Ảnh: AFP

Tại Bangkok, nhà đầu tư nước ngoài – đặc biệt từ Trung Quốc đại lục, Singapore và Hồng Kông – đã thúc đẩy nhu cầu bất động sản cao cấp.

“Các nhà phát triển cạnh tranh gay gắt cho đất vàng, rồi chuyển chi phí mua đất thổi phồng này cho người mua cuối để duy trì lợi nhuận dự án”, Anawin Chiamprasert, Trưởng nghiên cứu JLL Thái Lan cho biết.

Hậu quả là người dân trong nước không thể tiếp cận nhà ở khi thu nhập không theo kịp chi phí nhà ở tăng. Anawin cảnh báo “cả một thế hệ, đặc biệt Gen Z, sẽ không thể mơ tới việc sở hữu nhà”, tạo ra “xã hội hai tầng” với quyền sở hữu dành riêng cho tầng lớp nhà đầu tư.

Minh Le, luật sư 34 tuổi tại TP.HCM, cho rằng mua nhà không còn ý nghĩa tài chính. Cô trả 750-850 USD/tháng thuê căn hộ có gym và hồ bơi, trong khi căn hộ tương tự bán với giá 340,000-600,000 USD.

“Thu nhập cho phép tôi chi tiêu thoải mái nhưng không đủ mua tài sản lớn như bất động sản – và cũng không cảm thấy đáng giá”, cô chia sẻ.

Để mua căn hộ 3 phòng ngủ, Minh phải vay 120,000 USD trả trong 15 năm. “Công việc đã căng thẳng rồi, tôi không muốn mắc nợ 15 năm với áp lực lớn như vậy”.

Kaylie Ann, nhà thiết kế 30 tuổi, cảm thấy buộc phải mua khi thấy giá nhà ở Kuala Lumpur càng ngày càng xa tầm với. Cô mua căn hộ 460,000 Ringgit (109,000 USD) ở Maluri, cách trung tâm 10km.

“Đôi khi tôi cảm thấy nhà ở chỉ dành cho nhà đầu tư, không phải người thực sự muốn ở”, cô thổ lộ.

Mohd Afzanizam cho rằng cần “thay đổi tư duy về quyền sở hữu” và thúc đẩy thị trường cho thuê như Đức, Thụy Sĩ – nơi dưới 50% dân số sở hữu nhà nhưng tiền thuê hợp lý. Tuy nhiên, điều này cần Chính phủ can thiệp kiềm chế chủ nhà và phát triển khu vực mới bên ngoài trung tâm đô thị quá tải.

Vũ Hạo (Theo SCMP)